不動産投資の収益を
5秒で全部計算

物件価格・家賃・経費・ローンを入力するだけで「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュフロー」「CCR（自己資本収益率）」「ローン後手取り」を自動計算。購入前の必須チェックに。

計算根拠：不動産投資家標準指標（NOI・CF・CCR）/ 国土交通省「不動産投資市場」/ 日本銀行「金利動向2026」

⚡ 物件タイプから入力（クリックで自動入力）

🏠 物件情報

物件価格万円

月額家賃収入（満室）万円/月

想定空室率

購入諸費用（物件価格の何%）

💰 経費・ローン

年間経費（管理費・修繕・固定資産税等）家賃収入の15〜30%が目安

ローン借入額万円（0なら全額現金）

ローン金利

ローン返済期間

表面利回り

--%

家賃÷物件価格×100

実質利回り（NOI）

--%

経費・空室控除後

月次CF（ローン後）

--万円

手取りキャッシュフロー

CCR（自己資本利回り）

--%

投資した自己資金に対する利回り

🤔

判定中...

項目	年間金額

不動産投資の利回り指標を解説

表面利回りと実質利回りの違い

「表面利回り」は年間家賃÷物件価格×100で計算するシンプルな数字です。不動産広告に掲載されるのはこの数字ですが、空室リスクや管理費・修繕費・固定資産税などの経費が含まれていません。「実質利回り」は経費と空室を差し引いた実際に手元に残る利回りで、投資判断にはこちらが重要です。一般的に実質利回りは表面利回りより3〜5%程度低くなります。

CCR（キャッシュオンキャッシュリターン）

CCRは「実際に投資した自己資金（頭金＋諸費用）に対して、年間のキャッシュフローが何%か」を示す指標です。ローンを活用する不動産投資では、CCRが実質利回りよりも高くなる「レバレッジ効果」が生じます。CCR10%以上が優良物件の目安とされています。

💡 不動産投資の判断基準（2026年）：都市部：表面7%以上・実質5%以上 / 地方：表面10%以上・実質8%以上 / CF：月3万円以上がプラス / CCR：8%以上が優良 / 金利上昇リスクも考慮必須

よくある質問

表面利回り8%の物件は良い物件ですか？

エリアによります。東京23区や大阪中心部では表面5〜6%でも優良物件です。地方都市では8%でも実質利回りが低い場合があります。重要なのは空室率・管理費・修繕費を差し引いた「実質利回り」とローン返済後の「キャッシュフロー」です。表面利回りだけで判断しないことが大切です。

金利が上がったらどうなりますか？

2024年以降、日銀の利上げにより不動産投資ローンの金利も上昇傾向にあります。変動金利で借りている場合、金利が1%上がると返済額が10〜15%増加します。このシミュレーターで金利を変えてシナリオを試算し、金利が上がってもプラスになるか確認することを強く推奨します。

不動産投資の経費には何が含まれますか？

主な経費は①管理委託費（家賃の5〜8%）②修繕積立金・修繕費③固定資産税・都市計画税④火災保険料⑤原状回復費⑥入居者募集費（仲介手数料）⑦会計・税務費用などです。新築区分マンションで年間家賃の15〜20%、一棟古いアパートでは30%以上になることもあります。

不動産投資の税金はどうなりますか？